Spółka SPV pod buy-to-let
Spółka celowa (SPV) - czyli Ltd założona wyłącznie po to, żeby trzymać nieruchomości - potrafi być korzystniejsza podatkowo niż wynajem prywatny. Nie dla każdego jednak ma sens. Landlordom z Bournemouth, Poole i Christchurch najpierw mówimy uczciwie, czy to się opłaca, a dopiero potem zakładamy spółkę.
Dla kogo
- Osoby w wyższym progu podatkowym, które tracą na zasadach rozliczania odsetek
- Landlordzi kupujący kolejną nieruchomość i decydujący, jak ją trzymać
- Inwestorzy budujący portfolio, którzy reinwestują zamiast wypłacać dochód
- Pary i rodziny planujące przekazanie majątku dzieciom
- Właściciele istniejących spółek z nadwyżką gotówki, którzy patrzą na nieruchomości
Co obejmuje
- Uczciwa ocena, czy SPV faktycznie pomoże w Twojej sytuacji
- Rejestracja spółki z kodami SIC, których oczekują kredytodawcy (68100, 68209, 68320)
- Struktura udziałów ustawiona z myślą o przyszłości, w razie potrzeby z różnymi klasami udziałów
- Rejestracja do Corporation Tax, a gdy trzeba - również do VAT i PAYE
- Roczne sprawozdania spółki i deklaracja Corporation Tax
- Confirmation statement i bieżące zgłoszenia do Companies House
- Doradztwo przy wypłacie pieniędzy - pensja, dywidenda albo spłata pożyczki dyrektora
Jak to działa
-
Szczere spojrzenie na liczby
Porównujemy, ile zapłacisz prywatnie, a ile przez spółkę, wliczając koszt jej prowadzenia. Jeśli wygrywa wynajem prywatny, mówimy to wprost.
-
Poprawne założenie
Jeśli SPV ma sens, rejestrujemy spółkę z właściwymi kodami SIC i strukturą udziałów, zgłaszamy do Corporation Tax i przygotowujemy Cię na rozmowę z kredytodawcą.
-
Prowadzenie spółki
Roczne sprawozdania, Corporation Tax, confirmation statement i bieżące doradztwo za stałą opłatę. Ty zajmujesz się nieruchomościami.
Co rozważyć przed decyzją
Za: spółka płaci Corporation Tax od zysku zamiast podatku dochodowego według Twojej stawki krańcowej, a odsetki kredytu są normalnym kosztem, a nie ograniczoną 20-procentową ulgą. Przy reinwestowaniu zysków w kolejne nieruchomości ta różnica się kumuluje.
Przeciw: kredyty buy-to-let dla spółek mają zwykle wyższe oprocentowanie i prowizje. Wypłata pieniędzy oznacza podatek od dywidendy ponad Corporation Tax. Co roku dochodzą koszty sprawozdań i zgłoszeń. A przeniesienie istniejącej nieruchomości z majątku prywatnego do spółki liczy się jako sprzedaż - co potrafi uruchomić podatek od zysku i stamp duty, i najczęściej przekreśla sens całej operacji.
Sprawozdanie do Companies House składa się w ciągu dziewięciu miesięcy od końca roku obrotowego, a Corporation Tax płaci się dziewięć miesięcy i jeden dzień po nim, przy deklaracji w ciągu dwunastu miesięcy. Kary za spóźnienie zaczynają się od £150 i rosną.
Najczęstsze pytania
Czym właściwie jest SPV?
To zwykła spółka Ltd założona do jednego celu - posiadania i wynajmu nieruchomości. Kredytodawcy cenią tę prostotę i dlatego produkty hipoteczne dla spółek zwykle wymagają właśnie SPV.
Czy mogę przenieść obecne nieruchomości do spółki?
Można, ale przeniesienie traktowane jest jak sprzedaż po wartości rynkowej. Może to oznaczać podatek od zysku i stamp duty po stronie spółki. Dla większości landlordów z istniejącymi nieruchomościami koszt przewyższa korzyść - powiemy wprost, jeśli tak jest w Twoim przypadku.
Czy dostanę kredyt na spółkę?
Tak, rynek kredytów buy-to-let dla spółek jest dobrze rozwinięty, choć oprocentowanie i prowizje są zwykle wyższe niż przy kredytach prywatnych, a większość banków wymaga poręczenia osobistego.
Jak wyciągnąć zysk ze spółki?
Zwykle niewielka pensja plus dywidendy albo spłata pożyczki dyrektora, jeśli to Ty wniosłeś wkład własny. To ostatnie jest często najkorzystniejsze na początku i planujemy to razem z Tobą.
Czy warto przy jednej nieruchomości?
Często nie. Koszty prowadzenia i droższy kredyt muszą się zmieścić w oszczędności podatkowej. SPV zwykle ma sens przy wyższym progu podatkowym i reinwestowaniu, a nie przy jednym mieszkaniu o niskiej rentowności.